当代物权法百科全书小辞典初稿45-1 (第1/2页)

    当代物权法百科全书小辞典初稿45-1

    不动产登记簿

    一、不动产登记簿

    不动产登记簿，是记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册，指专门记载房屋、土地等不动产之自主或者他项权属与内容的凭证。由两个部分印证，一是产权人持有的由登记机构颁发的纸质产权凭证，二是由登记机构登录的电子计算机图文资料和纸质的簿证。它是权利人、义务人所持有的最好的凭证，是不动产公示原则的最生动的体现，也是物权变动的必要手段。

    不动产登记簿事情虽小，却是意义重大，比动产登记簿的作用更持久。物权关系学方面，其是确认与再确认物权归属、保护与再保护物权、利用与再利用不动产的全部重要资料与有力的证据。登记簿上详细记载不动产的各种原始资料和现成资料，以备检验、勘查和咨询服务，可以反复对照使用，可以保存数十年甚至于数百年。当事人发生物权纠纷或者物权变动，均可以从登记簿中找到真凭实据，维护权利人的合法权益，遏制违法犯罪分子的犯罪活动。经济学、管理学方面，登记簿便于土地和房屋等不动产之统计、管理、跟踪调查，以便于宏观调控。房地产经济是支柱型经济，房地产管理学是一门新兴学科。登记簿可以四两拨千金，这些基础工作做好了，房地产经济就能够顺利地展开了，房地产管理就比较踏实了。建立健全不动产登记簿册所花费的人力、物力和时间是不多的，但一些重大的固定的土地类登记簿册可以管用数十年至数百年甚至于数千年，这是功在当代、利在千秋的好事情，也是非常值得、非常经济的。然而，动产登记簿的适用性较小，最多管用几十年，与经济管理没有太大的关系。

    不动产登记簿与不动产权属证书可以相互印证，共同发挥作用。登记机构和权利人各自的权利、责任、义务，均可以从中得到明确区分。物权人与其他权利人、第三人发生物权关系、物权纠纷，均可从登记簿与权属证书中取证并相互印证。

    物权法第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的依据。不动产登记簿由登记机构管理。”不动产登记簿，对于权利人有一定的公示效力、排他效力、交易效力、维权效力和溯及效力，对于登记机构及其管理部门有一定的监督效力、执法效力。民法学上，关于不动产登记簿是物权归属和内容的依据，定义为权利正确推定原则，即在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，据此推定该当事人享有该项权利，其权利的内容也以不动产登记簿上的记载为准。在实行不动产登记制度的情况下，不动产登记成为不动产物权制度的基础性措施。不动产登记簿所记载的权利的正确性推定效力，对于客观、公正的不动产交易秩序的建立有着非常重要的意义。

    产权人所持登记簿即产权证书在法定的最高年限内，具有产权公示权、排他权和法定的产权交易权或者租赁权、抵押权、典当权、赠与权、被继承权，以及相应的责任与义务。

    登记机构所持登记簿在在法定的权限内，具有批评监督权、适度的公示权、勘正纠正权、保管保存权、自主的注销登记权、举报与作证权，以及相应的责任与义务。

    不动产登记簿是记载物权归属和内容的凭证。对于相应的责任与义务，目前来说，有完全列举的，也有不完全列举的，因为有些土地类不动产可以牵连到第二类以上的法律关系，不便于赘述。如土地所有权和宅基地、地役地和特定的建设用地使用权不能抵押担保，没有记载于登记簿中，同样有相应的责任与义务。

    不动产登记簿的第一个功能作用，是具有微观管理的作用，在于权利推定原则的运用。

    在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，便可推定其人享有该项权利。其权利内容仅仅以不动产登记簿上的记载为准。当然，这里指的是权利人享有的房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权等方面的权利，产权公示权、排他权和法定的产权交易权或者租赁权、抵押权、典当权、赠与权、被继承权等权利是潜在的从属性权利。在建立和实施不动产登记制度的情势下，不动产登记遂成为不动产物权制度的基础。不动产登记簿所记载权利的客观性、准确性与完整性，推定效力对客观、公正、完整的不动产交易秩序和物权秩序的建立有着重要的标志性意义。

    不动产登记簿的第二个功能作用，是具有宏观管理的作用，在于划定登记申请人和登记机构的权利边界线。

    所有登记内容必须以客观、公正、完整为原则，土地使用权的面积、房屋的面积与体积等项权利既不能多登记，也不能少登记。这里面，故意犯错误的是地方政府和地方土地登记机构。有些地方政府在“土地财政”巨大利益的驱动下，带头违法违规征地用地、少报或者瞒报、不报的情形经常发生，借以逃避国家国土监督部门的监管。中央以及地方上级政府可以从不动产登记簿入手，查证是否违法违规征地用地、少报或者瞒报、不报的情形，从而决定是否追究责任人的法律责任或者行政责任。

    不动产登记簿的第三个功能作用，是能够让本级不动产登记机构和上级监管部门既可以及时地也可以长久性地监管。

    在及时管理方面，一旦发现登记错误便可以及时纠正，或者在不动产权利发生变更、转移、消灭时及时地更改或者注销登记；上级主管部门发现登记机构或者下级政府部门有主观的或者客观的错误，也可以据此及时纠正，甚至于可以据此追究有关工作人员的责任。土地使用权与房屋所有权可使用的寿命很长，如农村的土地使用权期限是30年以上、70年以下，商品房的所有权和建设用地使用权期限70年以后可以续期。不动产登记簿记载有一定的有效期或者延效期，权利人可以据此长期地享有和行使自己的权利，登记机构可以据此长期地进行一定程度上的监管。

    不动产登记簿的第四个功能作用，是能够将相关单位与个人的权利和义务统一起来，形成物权规范化的综合效应。

    物权法的基本法则之一，就是任何权利是与责任和义务相搭配的，天下没有免费的午餐。每种自然