当代物权法百科全书小辞典初稿586-1 (第2/2页)
地役权合同生效时设立”，指地役权的设立不以登记为必要条件，却以合同生效的当日为必要条件。其物权化方针是顺时针运转的。基于立法目的，重点在于确认地役权自地役权合同生效时设立的有效性与可持续性，保护地役权按部就班地行使，以及保护地役权成功地抵押、转让、传承、遗赠、赠与，保护物权交易安全与市场秩序，防止供役地权利人随意毁约。 二、一般理解 诚然，地役权登记生效主义是理想的选择，许多专家在物权法制定之前也有同感。也有的专家学者指出，考虑到在中国农村，地役权80%～90%是不登记的，全部要求登记暂时有难度，也不现实。经过反复权衡轻重，觉得“地役权自地役权合同生效时设立”比较切合实际一些。农用地田园地役权之登记对抗主义即“合同生效”的规定，这也跟农村土地承包经营权的设立与登记要求是一致的。本法第127条规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。这同样是包含了登记对抗主义的生效机制：“当事人要求登记的，可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。” 本条款的遗憾也是有的。就算农用地田园地役权采登记对抗主义，放过一马，那么建设用地上的地役权实施登记生效主义并不难，而且完全必要。本法第139条明确规定了建设用地使用权采登记生效主义，而本条款采登记对抗主义的生效机制，其中仿佛包括建设用地上的地役权在内。这样一来，建设用地上的地役权合同生效与建设用地使用权登记生效未达成一致，降低了法律标准，不利于建立严格的统一的不动产登记制度。 地役权是财产权的新名词，是在物权法首次使用的新名词。其实这是在建筑物区分所有权、相邻关系和共有关系上筛选出来的新地产权，在普通物权法中一枝独秀，对于土地所有权和用益物权进行了新的挑战，特别是对“所有权中心论”进行了严重的挑战，并且为大陆法系许多民法所推崇，取得了许多宝贵经验。 本条款对于地役权采登记对抗主义。地役权采登记对抗主义，指当事人不登记不得对抗不知道或者应当不知道土地上设有地役权而买受了该土地使用权的第三人。就是说，这第三人可以是地役权人，也可以是一般的土地使用权人。事实上第三人若在他人已经设立了地役权基础上再设立地役权是有一定难度的，而设立一般的土地使用权则具有隐蔽性。
关于地役权登记对抗主义的认识。权威解读文本中举了个例子来说明，本文的例子主要取材于上述的例子的修改。譬如，甲公司与乙学校相邻。甲为了防止乙今后建高楼大厦挡住自己的门面和广告牌影响到观瞻与生意，就以每年5万元的补偿费为对价，与乙约定：乙在15年内不得在该校址增高建筑。合同签订后，双方以为万事大吉，没有办理地役权登记。一年后乙方学校迁址，将房屋转让给了房地产商丙，但乙没有向丙隐瞒了自己与甲之间的约定。丙购得该学校的房地产后建起了高层住宅，挡住甲的门面和广告牌影响到观瞻与生意。甲要求丙立即停止兴建高楼大厦，遭到丙的拒绝后，向法院提起诉讼。按照本条规定，法院不能支持甲的主张，因为本案件中甲乙双方虽然签订了地役权合同，但没有登记，乙转让房屋及土地使用权又没有告知丙该土地上设有地役权，因此，丙的合法权益应当受到保护，房地产开发公司的改建规划也得到了规划主管部门的批准，并且与乙方签订合同有效，并无过错。甲方只能要求乙方承担违约责任，而无权要求丙停止修建高楼大厦和承担侵权责任。 以上例子说明了几点问题：一是地役权合同能够自合同完成任务之日起生效，但这种效力很低，难以克服善意第三人的占有与相关的事实行为。二是地役权不是完全静态的存在，供役地权利人也是可以变更的，一旦变更供役地权利人，就有可能对于原地役权合同产生冲击波，事后遇到棘手的问题就不好处理了。三是很多地役权人没有申请地役权登记的习惯，以为有了一纸合同就万事大吉了，其法律意识仅仅停留于合同法中，没有想到物权法更高一筹。尤其是一些农村田野地役权人，他们的文化水平和法律意识都相当的低，对于农村土地承包使用权也懒得登记，也甭说地役权的申请登记了。四是当事人没有意识到一般的相邻关系中也会产生地役权关系，不会运用新的法律来武装自己，自己失去主动拯救自己的好机会。 总之，地役权当事人对于合同生效后麻痹大意，或者对于相关的法律一概无知，是导致地役权人被动的反映。 相关法律：物权法第158条 相关名词： 〖地役权合同两种生效制度〗 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416